Плюси та мінуси ОСББ

Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачає ліквідацію ЖЕКів як класа і передання всіх справ  або  мешканцям через створені ОСББ, або так званим керуючим компаніям. Спробуємо визначити плюси та мінуси обох форм домоуправління.

Мінуси ОСББ

*Брак матеріально-технічної бази. Якщо у ЖЕКів є свої лопати—комп’ютери—газонокосилки, то при створенні ОСББ доведеться або всім скидатися на їх придбання, або у перший рік завищувати тарифи для купівлі необхідного мінімуму.

*Відсутність офісу. Винаймати приміщення – зайві витрати, вести громадську роботу вдома незручно.

*Відсутність заступників. Якщо ЖЕКівський двірник пішов у відпустку, є інший, який тимчасово виконуватиме його роботу. В ОСББ під час відпусток  співробітників будинку доведеться існувати без них.

*Занадто дорого для старих або невеличких будинків. Якщо будинок потребує капремонту або в ньому 10 квартир, в яких мешкають переважно похилі люди, ОСББ з його витратами на зарплатню персоналу та технічну базу він просто не потягне.

Плюси ОСББ

  • Пріоритетність витрат. Мешканці самі визначають, що треба зробити/придбати зараз і негайно, на відміну від ЖЕКу, у якого спільний гаманець на всі будинки: він буде у першу чергу лагодити те, що десь горить, а коли зверне увагу на ваш будинок – невідомо.
  • Оперативність вирішення питань. Є необхідність – відразу зробили.
  • Моніторинг ринку продуктів та послуг. ОСББ може і має вивчати ринок і обирати найкращих за ціною та якістю товар або підрядника.
  • Тарифи, нижчі за ЖЕКівські. І ЖЕКи, і керуючи компанії є прибутковими організаціями, тому ПДВ та податок на прибуток вони закладають у тарифи на комуналку, які автоматично збільшуються. ОСББ – неприбуткова структура, звільнена від податків (крім зарплатні працівників), її завдання – тримати баланс між надходженнями та витратами.
  • Початок опалювального сезону. Якщо у будинку є своя котельня і її обслуговує ОСББ (а не, наприклад, Ірпіньгаз), будинок сам вирішує, коли вмикати опалення. До того ж сплата за нього виходить майже удвічі дешевше.

 8 кроків до створення ОСББ

Насправді ОСББ варте того, щоб його створити. Як реалізувати це бажання розповіла Тетяна Левдар, експерт з питань ОСББ, голова правління ОСББ «Тарасівський».

  1. Важливо бажання більшості та наявність ініціативної групи з власників квартир. Варто провести попередню роз’яснювальну роботу та опитування серед майбутніх сусідів. Якщо більшість людей проти ОСББ – не варто витрачати свій час.
  2. Зібрати інформацію про будинок. Базу власників помешкань можна взяти або у забудовника, або в ЖЕКу, або у регіональному ЦНАП. Інформацію про стан будинку передає або забудовник, або ЖЕК.
  3. Придумати назву ОСББ та перевірити її у Держреєстрі на предмет унікальності.
  4. Підготувати Статут ОСББ, прорахувати тарифи, які дуже залежать від стану будинку, визначити місце проведення зборів.
  5. За 14 днів розіслати всім запрошення на збори: або поштою рекомендованим листом, або вручити під розписку особисто.
  6. Провести збори і підрахувати голоси. За новим законом «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», заснувати ОСББ можна, якщо за нього проголосують 2/3 мешканців. Відсоток права голосу мешканця залежить від площі квартири, яку він має: чим більше квадратів – тим вагоміший його голос. Обрати правління та голову ОСББ (кандидатури продумати заздалегідь), ревізійну комісію, затвердити тарифи.
  7. Зареєструвати ОСББ у Держреєстрі як юридичну особу.
  8. Розпочати діяльність: відкрити рахунки, стати на облік в ДПІ і т.ін.

Питання до юриста

Консультант – Олексій Кривошій, юрист.

Які закони треба знати мешканцям будинків, які вирішили створити ОСББ?

Їх кілька: «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р.; «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015р.; «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004р. А також «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців».

Чи має право компанія-забудовник при продажу квартири вносити в договір пункт про те, що функцію ЖЕКу в будинку буде виконувати приватний ЖЕК компанії забудовника? Як у таких випадках діяти покупцям, якщо вони хочуть створити ОСББ?

За умовами Цивільного кодексу України від 16.01.2003р. в нашій державі діє принцип свободи договору, тобто забудовник може додавати в нього будь-яку пункти, але покупець має право під час укладання договору скористатися своїм правом на обговорення та редагування умов та виключити пункти, які можуть обмежити  його право на вибір обслуговуючої компанії. Крім цього, будь-який договір можна розірвати пізніше, але попередньо вивчивши умови існуючих договорів та діяти згідно з обставинами випадку.

Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» відкладався на рік, щоб люди  визначилися, яку форму домоуправління обрати. У чому принципові відмінності керуючих компаній (КК) від ЖЕКів? 

Маю впевненість, що припинять, і Закон запрацює, оскільки по-перше, він є частиною політики держави щодо децентралізації – він ставить крапку на монопольній діяльності ЖЕКів і сприятиме розвитку вільного ринку ЖКХ. По-друге, терміни означені у Законі: «У разі, якщо протягом року з дня набрання чинності цього Закону (з 06.07.2016р.) співвласники багатоквартирного будинку не створили ОСББ або не обрали іншу форму управління багатоквартирним будинком, управління будинком буде здійснюватися управителем, який визначатимется на конкурсних засадах». Навколо КК поширюється багато чуток та легенд, але побоювання перебільшені. КК – це приватні  організації-посередники між будинком та іншими сервісними компаніями, що надають послуги з прибирання території, постачання води, електроенергії, опалення та ін. На відміну від ЖЕКу КК, якщо вона погано виконує свої зобов’язання, можна змінити, але після припинення дії угоди, яка укладається на 1 – 5 років.

Автор: Вікторія Куриленко

Залишити відповідь